• 临港滞销盘变抢手货 政策未明抢购须谨慎(实探)
    发布日期:2019-08-18 20:11   来源:未知   阅读:

  “妈,我不去英国了,我们在上海买套房吧。”得知女儿小慧(化名)的决定,刘月第二天就放下手头工作,乘高铁来到了上海。8月8日一早,两人便乘地铁来到临港新城看房。

  原来,小慧自从大学毕业就一直在上海工作,至今刚满3年,由于属于“单身外地人士”,小慧一直在限购人群之列,无法在上海买房。

  不想回老家工作、置业的小慧跟爸妈商量之后,决定去英国留学。然而,就在这时,她得知上海自贸区新片区“单身人才有3年社保即可买房”的新政即将出台,便当即作出了“放弃留学,去临港买房”的决定。

  日前,国务院正式印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,上海市委常委、常务副市长陈寅在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示,上海市政府研究制定了支持新片区建设的特殊政策。在打造更具吸引力的人才发展环境上,主要针对吸引国内和国际各方面的人才提出了12条政策,包括人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才的购房资格,将由居民家庭调整为个人,在新片区购房需要缴纳个税或社保的年限由原来的5年缩短至3年。

  那么,此前在上海各大片区中,新房去化率一向垫底的临港新城楼市这几天究竟发生了怎样的变化?临港新政具体细则还未出台,各楼盘又是以怎样的方式卖房?

  为了深入了解临港新城楼市现状,8月8日,《国际金融报》记者决定当一回购房者,亲自前往一探究竟。

  据称,现场看房人群中,大约四成是符合(5年社保、已婚)要求的,其余六成都是社保在3-5年间,听到新政消息过来看房的。

  事实上,新政消息一出,就吸引了众多被限购者的目光,连日来,临港新城的各大楼盘售楼处门庭若市。

  “我昨天(8月7日)一天接了近100个电线年)临港的房子能不能买的,微信还有几百条消息来不及看,中午饭都没有时间吃。”临港一名案场销售人员对记者直言。

  链家新房中介王鹏向记者表示,临港区域此前一直处于供大于求的状态,所以大多数楼盘需要中介帮忙介绍客户,但自己此前从未来过。因为在他看来,这里的“购房需求还不如嘉兴、花桥这类环沪城市”。

  “但新政一出,这两天至少有上百名中介从各个区域赶过来。”王鹏称,8月7日,临港区域的售楼处就被购房者挤爆,许多之前卖了很长时间的尾盘当天都被预订一空。而8月8日还有新房在售的楼盘其实已经很少了,购房者也相对少了很多。

  以距离地铁站较近的海上风华项目为例,记者抵达售楼处时恰好是正午12点半,登门拜访的购房者仍需要在门口排队15分钟以上,进行登记和等候讲解的销售人员。环视一圈,偌大的售楼处早已座无虚席,还有众多购房者紧跟在销售身后接连发问。

  排队登记过后,记者与其他三组购房者一起由销售人员王磊带领看房。值得注意的是,包含记者在内的4组购房者均不符合5年社保的购房要求。

  “现场这么多看房的,大约四成是符合(5年社保、已婚)要求的,其余六成都是社保在3-5年间,听到新政消息过来看房的。”王磊对记者直言,8月7日,本来轮到他休息,但因为售楼处人手不足被临时叫过来加班,从上午11点多忙到晚上下班,一天签成了7单,8月8日上午又签了两单,“之前看过房在犹豫的,这两天都赶紧来下单了,时不我待啊”。

  记者注意到,由于现场购房者较多,当销售经理介绍项目时往往语言简练,毫不拖泥带水,甚至有时购房者的一句正常追问,反会引起销售人员不耐烦地催促:“要买就赶快决定,不然就再去想想,后面那么多人等着呢,您想好了随时电话我帮您办理。”

  此情此景,谁能想到这个炙手可热的项目在两天前还是一个“滞销盘”。房天下数据显示,海上风华于2019年3月14日开盘,共推出610套叠加别墅和花园洋房房源。按照该项目的一名销售经理所说,这批房源开盘3个月,才去化一百多套,去化率尚不足三成。

  《国际金融报》记者实地走访临港新城多个新房项目发现,超过半数的购房者最为关注的一个问题就是:“现在拥有3年社保、单身的外地户籍人员可以买吗?”

  陆家嘴滴水涟岸的销售人员表示,由于目前新政的具体细则未出,公司也没有相关变通方案出台,所以外地户籍购房者仍按照5年社保、已婚的要求购买,不符合条件就无法购买。

  保利玲珑公馆的销售人员也向记者分析称,目前大家听到的消息只是口头上的,政策的具体落实结果谁也无法预测,假如现在同意购房,届时对方又不符合购房条件,买卖双方都将承受不必要的损失。

  相比之下,第二种做法就显得有些“激进”。当记者走进中建锦绣熙岸售楼处时,购房者同样比肩继踵。而面对购房者同样的问题,现场销售人员李鑫表示,“社保满3年就可以买房,当场选房、正式签订购房合同。但有一个条件,必须全款,不接受银行贷款。”

  李鑫进一步向记者表示,虽说购房贷款与否与买房资格并不直接关联,但毕竟房源有限,而购房者众多,所以这就轮到开发商来筛选购房者了,优先全款,方便回款。“当然,如果是满足5年购房资格的购房者就没有任何限制,购房流程完全跟其他地方一样”。

  不过,新政的具体细则尚未落实和下发,签订正式的购房合同时,不满足购房资质的购房者该如何进行网签?

  面对这一问题,同行的中介人员王鹏悄悄向记者解释称,他猜测案场销售所指的“正式签订购房合同”应该只是开发商与购房者之前的草拟合同,除了不做网签备案之外,其他都与正式合同相差无几,真正的网签还是要到具体政策落实之后。“但他们(开发商)既然敢这么做,就证明对这个购房资质的新政十分有把握”。

  “社保不满5年的购房者虽然还不能直接购买,但可以缴纳意向金先定房。”对于这个问题,海上风华的销售人员王磊似乎习以为常,“如果政策细则出台后,不符合购买条件,或者一个月后仍未有具体细则落实的话,意向金会在提交退款材料后一个月内退还”。

  王磊熟练地向记者介绍道,项目洋房由于只剩下5套,遂不接受预定。针对新政消息,开发商专门拿出第19栋(一排)叠加别墅共30套房源,给预估符合新政的购房者认购,意向金为5万元。细则出台后,如果符合购买条件,意向金可转为订金,购房者需要在细则出台7天内付清35%的首付款;如未能缴纳35%的首付款,那么将不保留预定房源,意向金也会在1个月内退还(合同标注时间为15个工作日)。

  王磊还强调,签署的意向金合约中并未注明一个月的预留期限。按照近两日的去化情况预测,仅符合5年限购条件的购房者就足以消化,所以这部分房源不会预留太久;但如果实际去化不好,也可能继续保留名额。

  值得一提的是,在与销售经理沟通的30分钟内,其两次被下属工作人员叫到后台为购房者办理刷卡流程,还曾向记者展示手机聊天记录,证明洽谈期间又有一个上叠被自认为符合新政的购房者预定了。

  虽然中介和销售多认为,临港新城的房价末来会涨,但多位业内人士均不以为然,在政策未明的情况下,贸然缴纳意向金甚至直接全款购房,都是十分危险的行为。

  如果说这里吸引了众多社保不满5年的购房者目光,是因为他们更看中自身购房资质问题的话,那一些买房不受限的购房者也大批量到来,所看重的就是区域未来的升值空间了。房价的涨跌,在楼市是个永恒的话题。

  陆家嘴滴水涟岸的后台工作人员蔡文对记者透露,临港新区的总体方案是于2019年7月27日由国务院正式印发,8月6日召开新闻发布会对外公布的。在此之前,消息灵通的开发商或许早有预料,开始有节奏地延迟备案时间,避免受限价影响低价出售。

  中介人员王鹏也认为,临港目前的项目开发商都是万科、碧桂园、绿地、保利、中建、招商蛇口等大型房企,他们早已开始有意识地放慢推盘节奏,导致临港目前在售的新房已经不多了。等这批房源售罄,下一批房源推出时,价格一定会比现在高的多。

  中原地产首席分析师张大伟向记者分析称,首先,新政的目的是为了吸引人才,为了发展区域经济,把人都吸引到售楼处,而其他产业区尚未跟上,显然不是政策初衷。其次,上海房地产市场已经连续3年基本平稳,临港等偏远郊区库存量尤其大,市场更是一直处于调整过程中,因此,这一政策可以在一定程度上去库存,但很难从根本上改变供需关系。

  同策咨询首席分析师张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时也认为,根据上海市近年来稳健的调控惯例来看,不太可能突然有特别大幅度的限购政策放松,一方面容易引发炒房客“死灰复燃”,另一方面也与全国“房住不炒”的整体调控基调不符。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,上海整体的调控时间持续已久,导致很多购房者或投资者长时间处于观望状态,因此,一有风吹草动,就容易出现不理智的状况。特别是在“人才”定义不明的情况下,贸然缴纳意向金甚至直接全款购房,都是十分危险的行为。

  对于购房者的“抢购”行为,张大伟也不支持。他认为,在具体细则没有出台之前,一切都是未知数。至于该政策对房价将会造成何种潜在影响,张大伟表示,“人才政策对市场的影响如何,主要看人才的定义和范围,如果符合资格的人比例不多,对市场的影响也不大。”

  “妈,我不去英国了,我们在上海买套房吧。”得知女儿小慧(化名)的决定,刘月第二天就放下手头工作,乘高铁来到了上海。8月8日一早,两人便乘地铁来到临港新城看房。

  原来,小慧自从大学毕业就一直在上海工作,至今刚满3年,由于属于“单身外地人士”,小慧一直在限购人群之列,无法在上海买房。

  不想回老家工作、地下六仺彩管家婆资料,置业的小慧跟爸妈商量之后,决定去英国留学。然而,就在这时,她得知上海自贸区新片区“单身人才有3年社保即可买房”的新政即将出台,便当即作出了“放弃留学,去临港买房”的决定。

  日前,国务院正式印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》,上海市委常委、常务副市长陈寅在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示,上海市政府研究制定了支持新片区建设的特殊政策。在打造更具吸引力的人才发展环境上,主要针对吸引国内和国际各方面的人才提出了12条政策,包括人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。对于非本市户籍人才的购房资格,将由居民家庭调整为个人,在新片区购房需要缴纳个税或社保的年限由原来的5年缩短至3年。

  那么,此前在上海各大片区中,新房去化率一向垫底的临港新城楼市这几天究竟发生了怎样的变化?临港新政具体细则还未出台,各楼盘又是以怎样的方式卖房?

  为了深入了解临港新城楼市现状,8月8日,《国际金融报》记者决定当一回购房者,亲自前往一探究竟。

  据称,现场看房人群中,大约四成是符合(5年社保、已婚)要求的,其余六成都是社保在3-5年间,听到新政消息过来看房的。

  事实上,新政消息一出,就吸引了众多被限购者的目光,连日来,临港新城的各大楼盘售楼处门庭若市。

  “我昨天(8月7日)一天接了近100个电线年)临港的房子能不能买的,微信还有几百条消息来不及看,中午饭都没有时间吃。”临港一名案场销售人员对记者直言。

  链家新房中介王鹏向记者表示,临港区域此前一直处于供大于求的状态,所以大多数楼盘需要中介帮忙介绍客户,但自己此前从未来过。因为在他看来,这里的“购房需求还不如嘉兴、花桥这类环沪城市”。

  “但新政一出,这两天至少有上百名中介从各个区域赶过来。”王鹏称,8月7日,临港区域的售楼处就被购房者挤爆,许多之前卖了很长时间的尾盘当天都被预订一空。而8月8日还有新房在售的楼盘其实已经很少了,购房者也相对少了很多。

  以距离地铁站较近的海上风华项目为例,记者抵达售楼处时恰好是正午12点半,登门拜访的购房者仍需要在门口排队15分钟以上,进行登记和等候讲解的销售人员。环视一圈,偌大的售楼处早已座无虚席,还有众多购房者紧跟在销售身后接连发问。

  排队登记过后,记者与其他三组购房者一起由销售人员王磊带领看房。值得注意的是,包含记者在内的4组购房者均不符合5年社保的购房要求。

  “现场这么多看房的,大约四成是符合(5年社保、已婚)要求的,其余六成都是社保在3-5年间,听到新政消息过来看房的。”王磊对记者直言,8月7日,本来轮到他休息,但因为售楼处人手不足被临时叫过来加班,从上午11点多忙到晚上下班,一天签成了7单,8月8日上午又签了两单,“之前看过房在犹豫的,这两天都赶紧来下单了,时不我待啊”。

  记者注意到,由于现场购房者较多,当销售经理介绍项目时往往语言简练,毫不拖泥带水,甚至有时购房者的一句正常追问,反会引起销售人员不耐烦地催促:“要买就赶快决定,不然就再去想想,后面那么多人等着呢,您想好了随时电话我帮您办理。”

  此情此景,谁能想到这个炙手可热的项目在两天前还是一个“滞销盘”。房天下数据显示,海上风华于2019年3月14日开盘,共推出610套叠加别墅和花园洋房房源。按照该项目的一名销售经理所说,这批房源开盘3个月,才去化一百多套,去化率尚不足三成。

  《国际金融报》记者实地走访临港新城多个新房项目发现,超过半数的购房者最为关注的一个问题就是:“现在拥有3年社保、单身的外地户籍人员可以买吗?”

  陆家嘴滴水涟岸的销售人员表示,由于目前新政的具体细则未出,公司也没有相关变通方案出台,所以外地户籍购房者仍按照5年社保、已婚的要求购买,不符合条件就无法购买。

  保利玲珑公馆的销售人员也向记者分析称,目前大家听到的消息只是口头上的,政策的具体落实结果谁也无法预测,假如现在同意购房,届时对方又不符合购房条件,买卖双方都将承受不必要的损失。

  相比之下,第二种做法就显得有些“激进”。当记者走进中建锦绣熙岸售楼处时,购房者同样比肩继踵。而面对购房者同样的问题,现场销售人员李鑫表示,“社保满3年就可以买房,当场选房、正式签订购房合同。但有一个条件,必须全款,不接受银行贷款。”

  李鑫进一步向记者表示,虽说购房贷款与否与买房资格并不直接关联,但毕竟房源有限,而购房者众多,所以这就轮到开发商来筛选购房者了,优先全款,方便回款。“当然,如果是满足5年购房资格的购房者就没有任何限制,购房流程完全跟其他地方一样”。

  不过,新政的具体细则尚未落实和下发,签订正式的购房合同时,不满足购房资质的购房者该如何进行网签?

  面对这一问题,同行的中介人员王鹏悄悄向记者解释称,他猜测案场销售所指的“正式签订购房合同”应该只是开发商与购房者之前的草拟合同,除了不做网签备案之外,其他都与正式合同相差无几,真正的网签还是要到具体政策落实之后。“但他们(开发商)既然敢这么做,就证明对这个购房资质的新政十分有把握”。

  “社保不满5年的购房者虽然还不能直接购买,但可以缴纳意向金先定房。”对于这个问题,海上风华的销售人员王磊似乎习以为常,“如果政策细则出台后,不符合购买条件,或者一个月后仍未有具体细则落实的话,意向金会在提交退款材料后一个月内退还”。

  王磊熟练地向记者介绍道,项目洋房由于只剩下5套,遂不接受预定。针对新政消息,开发商专门拿出第19栋(一排)叠加别墅共30套房源,给预估符合新政的购房者认购,意向金为5万元。细则出台后,如果符合购买条件,意向金可转为订金,购房者需要在细则出台7天内付清35%的首付款;如未能缴纳35%的首付款,那么将不保留预定房源,意向金也会在1个月内退还(合同标注时间为15个工作日)。

  王磊还强调,签署的意向金合约中并未注明一个月的预留期限。按照近两日的去化情况预测,仅符合5年限购条件的购房者就足以消化,所以这部分房源不会预留太久;但如果实际去化不好,也可能继续保留名额。

  值得一提的是,在与销售经理沟通的30分钟内,其两次被下属工作人员叫到后台为购房者办理刷卡流程,还曾向记者展示手机聊天记录,证明洽谈期间又有一个上叠被自认为符合新政的购房者预定了。

  虽然中介和销售多认为,临港新城的房价末来会涨,但多位业内人士均不以为然,在政策未明的情况下,贸然缴纳意向金甚至直接全款购房,都是十分危险的行为。

  如果说这里吸引了众多社保不满5年的购房者目光,是因为他们更看中自身购房资质问题的话,那一些买房不受限的购房者也大批量到来,所看重的就是区域未来的升值空间了。房价的涨跌,在楼市是个永恒的话题。

  陆家嘴滴水涟岸的后台工作人员蔡文对记者透露,临港新区的总体方案是于2019年7月27日由国务院正式印发,8月6日召开新闻发布会对外公布的。在此之前,消息灵通的开发商或许早有预料,开始有节奏地延迟备案时间,避免受限价影响低价出售。

  中介人员王鹏也认为,临港目前的项目开发商都是万科、碧桂园、绿地、保利、中建、招商蛇口等大型房企,他们早已开始有意识地放慢推盘节奏,导致临港目前在售的新房已经不多了。等这批房源售罄,下一批房源推出时,价格一定会比现在高的多。

  中原地产首席分析师张大伟向记者分析称,首先,新政的目的是为了吸引人才,为了发展区域经济,把人都吸引到售楼处,而其他产业区尚未跟上,显然不是政策初衷。其次,上海房地产市场已经连续3年基本平稳,临港等偏远郊区库存量尤其大,市场更是一直处于调整过程中,因此,这一政策可以在一定程度上去库存,但很难从根本上改变供需关系。

  同策咨询首席分析师张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时也认为,根据上海市近年来稳健的调控惯例来看,不太可能突然有特别大幅度的限购政策放松,一方面容易引发炒房客“死灰复燃”,另一方面也与全国“房住不炒”的整体调控基调不符。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,上海整体的调控时间持续已久,导致很多购房者或投资者长时间处于观望状态,因此,一有风吹草动,就容易出现不理智的状况。特别是在“人才”定义不明的情况下,贸然缴纳意向金甚至直接全款购房,都是十分危险的行为。

  对于购房者的“抢购”行为,张大伟也不支持。他认为,在具体细则没有出台之前,一切都是未知数。至于该政策对房价将会造成何种潜在影响,张大伟表示,“人才政策对市场的影响如何,主要看人才的定义和范围,如果符合资格的人比例不多,对市场的影响也不大。”

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